Le revenu compte, mais ce n'est pas toute la reponse
Le revenu brut aide a fixer une limite d'emprunt, mais votre paiement securitaire depend du revenu qui reste apres impots, dettes, transport, garde d'enfants, nourriture, epargne et couts annuels.
Deux menages avec le meme salaire peuvent avoir des budgets logement tres differents. Une famille sans dette, sans voiture et avec une forte epargne peut absorber plus de couts qu'un menage avec prets auto, enfants, revenus variables ou peu de liquidites.
Commencez par le paiement mensuel total que vous pouvez soutenir dans une mauvaise annee, puis utilisez le calculateur hypothecaire pour estimer le prix qui correspond.
Les ratios d'endettement fixent le plafond du preteur
Les preteurs canadiens utilisent des ratios de service de la dette pour verifier si votre revenu peut soutenir l'hypotheque. L'amortissement brut de la dette (ABD) compare les couts de logement au revenu brut. L'amortissement total de la dette (ATD) ajoute les autres dettes comme prets auto, cartes de credit, prets etudiants, marges de credit et paiements obligatoires.
Ces ratios sont des outils d'approbation, pas des outils de style de vie. Un menage peut respecter les ratios du preteur et se sentir quand meme serre si le reste du budget est lourd.
| Ratio | Ce qu'il inclut | Pourquoi ca compte |
|---|---|---|
| ABD | Capital et interets hypothecaires, taxes foncieres, chauffage et souvent une partie des frais de condo | Teste la charge logement contre le revenu brut |
| ATD | Couts ABD plus autres paiements de dettes obligatoires | Teste toute la charge de dette contre le revenu brut |
| Votre paiement prudent | Logement, dettes, epargne, reparations, couts de vie et risque de revenu | Teste si la maison fonctionne dans la vraie vie |
La mise de fonds change l'hypotheque
La mise de fonds reduit le montant emprunte. Elle peut aussi determiner si une assurance pret hypothecaire est requise. Une mise de fonds plus grande baisse le pret et les interets, mais utiliser chaque dollar peut vous exposer apres la cloture.
Les regles federales actuelles commencent generalement a 5 % pour les maisons jusqu'a 500 000 $, puis 10 % sur la portion au-dessus de 500 000 $ jusqu'a 1,5 million $, avec 20 % generalement requis a 1,5 million $ ou plus. Confirmez la regle actuelle avant de vous y fier.
Une mise de fonds plus grosse n'est pas automatiquement meilleure si elle detruit votre fonds d'urgence. Gardez des liquidites pour les frais de cloture, le demenagement, les reparations et la premiere annee de propriete.
Les frais de cloture exigent des liquidites
Les frais de cloture ne sont pas des extras optionnels. Ce sont les couts en argent necessaires pour finaliser l'achat et emmenager. Ils peuvent inclure droits de mutation ou taxes de transfert, frais juridiques ou de notaire, assurance titre, inspection, evaluation, ajustements de taxes ou services prepayes, demenagement, installation et taxes de vente sur certaines constructions neuves ou primes d'assurance.
Ne comptez pas chaque dollar d'epargne comme mise de fonds. Si la mise de fonds vide le compte, la premiere reparation, facture de taxes ou surprise d'assurance devient une dette.
- Mettez de cote un coussin de cloture avant de choisir le prix d'achat.
- Demandez a votre preteur, courtier, avocat ou notaire des estimations propres a la province.
- Budgetez separement les reparations immediates et les couts de base pour vous installer.
Bases du test de resistance
Le test de resistance hypothecaire verifie si vous pourriez vous qualifier a un taux plus eleve que le taux contractuel. Pour les hypotheques non assurees chez les preteurs sous reglementation federale, le BSIF indique actuellement un taux admissible egal au plus eleve entre le taux contractuel plus 2 % et 5,25 %.
Le test de resistance influence le montant que vous pouvez emprunter. Il ne veut pas dire que votre paiement reel sera calcule a ce taux, mais votre approbation est testee contre un paiement plus difficile.
Votre test personnel devrait aller plus loin : testez un taux de renouvellement plus haut, la perte d'un revenu, des frais de condo plus eleves, des taxes foncieres plus elevees et au moins une grosse reparation.
Taxes foncieres, frais de condo et entretien
Les taxes foncieres varient selon la municipalite et la valeur de la propriete. Elles peuvent monter avec le temps et font partie du vrai cout mensuel de propriete meme si elles sont facturees quelques fois par annee.
Les frais de condo peuvent faire paraitre l'hypotheque abordable alors que le paiement total ne l'est pas. Un faible frais de condo n'est pas toujours bon signe; l'immeuble peut etre sous-finance. Revoyez le certificat de statut ou les documents de copropriete avant de traiter le frais comme stable.
L'entretien est le cout que les acheteurs sous-estiment le plus. Les maisons ont besoin de toits, appareils, plomberie, chauffage, drainage, peinture, amenagement paysager et parfois de mauvaises surprises. Les condos deplacent une partie de l'entretien vers l'immeuble, mais des cotisations speciales peuvent encore arriver.
Quel paiement mensuel semble prudent
Un paiement prudent n'est pas le meme nombre pour tous les menages. Il depend de la stabilite du revenu, des dettes, personnes a charge, besoins de voiture, epargne retraite, fonds d'urgence et de votre capacite a tenir apres une reparation ou un changement d'emploi.
Un test pratique : une fois le cout complet du logement paye, pouvez-vous encore epargner, payer les factures normales, absorber les couts annuels et eviter la dette de carte de credit? Si la reponse depend des bonus, heures supplementaires, colocataires ou de l'absence de reparations, le budget est fragile.
Utilisez les ratios du preteur comme limite exterieure. Utilisez votre propre budget mensuel comme decision.
Exemples de budgets
Ces exemples ne sont pas des recommandations. Ils montrent comment le meme revenu peut soutenir des prix tres differents une fois les dettes, frais de condo, taxes et risques de reparation inclus.
| Menage | Risque a verifier | Ce qui peut etre plus prudent |
|---|---|---|
| Acheteur seul avec salaire stable et aucune dette | Un seul revenu porte tout le paiement | Garder un plus gros coussin de liquidites et eviter de maximiser l'approbation |
| Couple avec deux revenus et prets auto | L'ATD peut se resserrer vite | Rembourser la dette de consommation avant d'augmenter le prix d'achat |
| Acheteur qui choisit un condo | Frais mensuel et futures cotisations speciales | Ajouter tous les frais de condo au vrai paiement et revoir les documents de l'immeuble |
| Famille qui s'etire pour une maison detachee | Reparations, garde d'enfants, voitures et taxes peuvent se croiser | Etablir le prix avec une reserve de reparation, pas seulement le paiement hypothecaire |
| Acheteur a revenu variable ou travailleur autonome | L'approbation et la vraie tresorerie peuvent diverger | Utiliser un revenu prudent et garder un fonds d'urgence plus profond |